Referenzzinssatz bleibt bei 1.25 Prozent — was Bewirtschafter:innen 2026 wissen müssen.
Das Bundesamt für Wohnungswesen hat am 1. Juni 2026 bestätigt: der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt am Stichtag 2. Juni 2026 unverändert bei 1.25 Prozent. Für rund 1.6 Millionen Mietverhältnisse in der Schweiz heisst das: die Reduktionswelle vom September 2025 ist noch nicht abgeschlossen, neue Anpassungsforderungen kommen weiter in die Bewirtschaftungen. Wir gehen die Rechtsbasis durch, rechnen ein konkretes Beispiel, und zeigen, wie Daniel die Welle der Schreiben strukturiert.
Was sich am Stichtag geändert hat — und was bestehen bleibt.
Das Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlicht den hypothekarischen Referenzzinssatz vier Mal pro Jahr: am 2. März, 1. Juni, 1. September und 1. Dezember. Am 1. Juni 2026 hat das BWO bestätigt, dass der Satz am Stichtag 2. Juni 2026 unverändert bei 1.25 Prozent bleibt. Damit gilt derselbe Wert wie seit dem 2. September 2025 — als der Satz von 1.50 auf 1.25 Prozent gesenkt wurde.
Konkret heisst das: für Mietverhältnisse, die auf einem Referenzzinssatz von 1.50 Prozent oder höher basieren, besteht weiterhin ein Senkungs-Anspruch der Mietpartei nach Art. 270a OR. Die Reduktionswelle vom Herbst 2025 ist branchenweit noch nicht abgeschlossen — viele Mieter:innen haben damals den Anspruch entweder nicht geltend gemacht, oder die Bewirtschaftung hat noch nicht alle Akten durchgesehen. Im Sommer 2026 kommt die nächste Welle Schreiben.
Der Schwellenwert für die nächste Veränderung ist im BWO-Bulletin verankert: der Satz bleibt bei 1.25 Prozent, bis der hypothekarische Durchschnittszinssatz auf unter 1.13 Prozent sinkt oder auf über 1.37 Prozent steigt. Für die nächsten Stichtage (1. September 2026, 1. Dezember 2026) bedeutet das Stabilität als Basis-Erwartung — eine SNB-Zinsbewegung könnte das aber kippen.
Drei Datenpunkte, die das Bild rahmen.
Die historische Bewegung des Referenzzinssatzes ist seit 2022 unruhig: 1.25 Prozent (vor Juni 2023) — 1.50 Prozent (per 2. Juni 2023) — 1.75 Prozent (per 1. Dezember 2023) — wieder 1.75 Prozent (Stabil-Phase 2024) — 1.50 Prozent (per 2. März 2025) — 1.25 Prozent (per 2. September 2025) — und nun stabil 1.25 Prozent (Stand 2. Juni 2026). Das heisst: Verträge, die in den letzten drei Jahren angepasst wurden, sitzen jetzt auf sehr unterschiedlichen Basis-Sätzen. Die Bewirtschafterin muss bei jeder eingehenden Anfrage prüfen, auf welchem Referenzzinssatz der konkrete Mietzins basiert.
Mietzins-Erhöhung — und die Stellen, an denen man stolpert.
Da der Referenzzinssatz am 2. Juni 2026 nicht gestiegen ist, gibt es kein neues Recht zur Erhöhung aus dem Referenzzinssatz allein. Wer eine Erhöhung anzeigt, stützt sich entweder auf andere Begründungen (Index-Anpassung, allgemeine Kostensteigerung gemäss VMWG Art. 14) oder auf eine bisher nicht weitergegebene Erhöhung aus einer früheren Periode — etwa wenn der Mietzins seit Dezember 2023 nie an die damalige Erhöhung von 1.50 auf 1.75 Prozent angepasst wurde.
Wichtig: jede Anzeige einer Mietzinserhöhung muss auf einem amtlichen Formular erfolgen (Art. 269d OR), mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist und mit nachvollziehbarer Begründung. Ohne korrektes Formular ist die Anzeige nichtig — die Mietpartei kann die Erhöhung schlicht ignorieren. Das ist 2026 immer noch eine der häufigsten Stolperfallen in Bewirtschaftungen, die sich auf Word-Vorlagen aus 2018 verlassen.
Die Schritte für eine korrekte Erhöhung-Anzeige sind:
- Vertrags-Basis prüfen. Auf welchem Referenzzinssatz beruht der aktuelle Mietzins? Bei staffelmietzins-Verträgen gilt der Referenzzinssatz nicht — die Staffel-Verhandlung steht.
- Berechnung dokumentieren. Schritt-für-Schritt nach VMWG Art. 13. Welche Schritte werden weitergegeben, welche nicht? Index, allgemeine Kostensteigerung, Referenzzinssatz separat ausweisen.
- Amtliches Formular verwenden. Kanton-spezifisch — in vielen Kantonen herausgegeben durch die kantonale Schlichtungsbehörde. Nicht aus dem Internet kopieren ohne Quellen-Check.
- Fristgerecht zustellen. Eingeschrieben oder mit Empfangsbestätigung. Datum der Zustellung dokumentieren.
- Begründung beilegen. Drei Sätze, keine Bürokratie. Welche Position, welche Berechnung, welche Rechtsgrundlage.
Mietzins-Reduktion — wer wie viel verlangen darf.
Die Mietpartei hat einen Reduktions-Anspruch nach Art. 270a OR, sobald der Referenzzinssatz tiefer liegt als der Satz, auf dem der aktuelle Mietzins basiert. Wichtig: der Anspruch entsteht nicht automatisch — der Mieter muss schriftlich verlangen. Der Vermieter hat dann 30 Tage Zeit zu antworten. Verweigert er, kann der Mieter innert 30 Tagen die kantonale Schlichtungsbehörde anrufen.
Drei Mieter-Konstellationen kommen 2026 typisch in die Bewirtschaftung:
- Vertrags-Basis 1.50 Prozent oder höher, seit September 2025 nicht angepasst. Klarer Senkungs-Anspruch von ein bis zwei 0.25-Schritten — netto je nach Index und Kostensteigerung. Diese Schreiben sind in der Sommer-Welle die häufigsten.
- Vertrags-Basis 1.25 Prozent, Mieter fragt trotzdem nach Reduktion. Hier gibt es keinen Anspruch aus dem Referenzzinssatz — die Bewirtschafterin muss freundlich erklären, dass der Satz unverändert ist und der Mietzins damit korrekt.
- Indexierte Verträge (Geschäftsräume primär, in der Wohnungsmiete seltener), bei denen die Mieterin denkt, sie hätte einen Referenzzinssatz-Anspruch. Antwort: bei indexierten Mietzinsen gilt nur die LIK-Anpassung — der Referenzzinssatz hat keinen Hebel.
Die Reduktion ist nach VMWG Art. 13 gestaffelt: bei Mietzinsen, die auf einem Hypothekarsatz unter 5 Prozent beruhen, ergibt eine Senkung des Referenzzinssatzes um 0.25 Prozent eine Mietzins-Senkung um 3.5 Prozent. Über 5 Prozent sinkt der Anpassungs-Schritt — aber bei 1.25 Prozent sind wir weit von dieser Schwelle entfernt.
Frau Brunner, Bahnhofstrasse 12, Wohnung 3B — von 1.50 auf 1.25 Prozent.
Montag 9:14 Uhr. Frau Brunner aus der Bahnhofstrasse 12 in Zürich-Wiedikon schreibt der Bewirtschaftung: "Sehr geehrte Frau Schenk, gemäss BWO-Mitteilung ist der Referenzzinssatz seit September 2025 bei 1.25 Prozent. Mein Mietzins basiert noch auf 1.50 Prozent (Vertrag von 2023). Ich bitte um Anpassung meines Mietzinses auf den neuen Stand."
Frau Schenk öffnet die Akte. Wohnung 3B, Vertrags-Basis: Referenzzinssatz 1.50 Prozent, LIK-Stand März 2023, allgemeine Kostensteigerung letzte Anpassung Dezember 2023.
"Ein Schritt minus 0.25 Prozent — das gibt 3.5 Prozent Senkung beim Nettomietzins. Aber: seit März 2023 ist der LIK gestiegen, und seit Dezember 2023 sind zwei Jahre allgemeine Kostensteigerung dazugekommen. Beides verrechnet sich gegen."
Die Rechnung in Prozenten: Nettomietzins × 0.965 (Senkung Referenzzinssatz, also minus 3.5 Prozent). Plus rund 0.64 Prozentpunkte LIK-Anstieg-Anteil seit März 2023 (40 Prozent von 1.6 Prozent LIK-Veränderung gemäss VMWG Art. 16b). Plus rund 2.4 Prozent allgemeine Kostensteigerung seit Dezember 2023. Saldo: deutlich weniger als die nominalen 3.5 Prozent — die effektive Netto-Senkung liegt typischerweise unter einem Prozent monatlich.
Frau Schenk antwortet Frau Brunner mit der Berechnung, dem amtlichen Formular, und einer kurzen Erklärung warum die Senkung netto kleiner ist als gedacht. Daniel hat den Draft vorbereitet — Frau Schenk hat noch einen Satz Empathie ergänzt, weil Frau Brunner schon dreimal nachgefragt hat.
Daniel als Co-Bewirtschafter bei Referenzzinssatz-Anfragen.
Daniel ist kein Mietrechts-Anwalt, und er ersetzt die Bewirtschafterin nicht. Er ist der digitale Co-Bewirtschafter, der die Mailbox in der Nacht zwischen 7:45 und 7:50 vorklassifiziert hat — bevor Frau Schenk den ersten Coffee trinkt. Beim Referenzzinssatz-Thema sieht das konkret so aus:
Klassifikation eingehender Schreiben
Reduktion verlangen / allgemeine Frage / Index-Verwechslung / nicht-betroffener Vertrag (Staffel, Index-Vertrag). Daniel ordnet zu, bevor die Bewirtschafterin Zeit verliert.
Vertragsstand aus dem System ziehen
Aus ImmoTop2 oder GARAIO REM: aktueller Mietzins, Vertrags-Basis Referenzzinssatz, letzte LIK-Anpassung, letzte Kostensteigerungs-Anpassung. Alles, was die Bewirtschafterin sonst selber suchen müsste.
Berechnung nach VMWG-Schema
Schritt-für-Schritt: Senkung Referenzzinssatz, LIK-Anstieg-Weitergabe (40 Prozent gemäss Art. 16b), allgemeine Kostensteigerung. Daniel zeigt jeden Posten — Bewirtschafterin kontrolliert in 30 Sekunden statt 15 Minuten.
Antwort-Draft samt amtlichem Formular
Antwort im Tonfall der Bewirtschaftung, kantonsspezifisches Formular vorausgefüllt, Berechnungs-Beilage. Bewirtschafterin liest, ergänzt Empathie-Satz wenn nötig, sendet.
Confidence-Gate bei Unsicherheit
Wenn der Vertrag staffelt, indexiert ist, oder die Akte unvollständig — Daniel gibt zurück an den Mensch, statt zu raten. Keine Antwort an die Mietpartei ohne Bewirtschafter:in-Freigabe.
Audit-Trail jedes Schreibens
Welche Daten Daniel verwendet hat, welche Berechnung er ausgeführt hat, welchen Draft die Bewirtschafterin freigegeben hat. Im Schlichtungsfall ist die Datenspur transparent.
Konkret heisst das für eine Verwaltung mit 400 Wohnungen: bei einer Sommer-Welle von 60-100 Reduktions-Schreiben sind das pro Schreiben rund 18-25 Minuten Bearbeitungs-Zeit — total 18-40 Stunden. Mit Daniel sinkt das auf 4-6 Minuten pro Schreiben (Kontrolle, Empathie-Satz, Freigabe), total 4-10 Stunden. Die gewonnene Zeit fliesst nicht in mehr Schreiben, sondern in die Mandats-Tiefe für Eigentümer-Gespräche, STWEG-Vorbereitung und die Stellen, an denen Frau Schenk wirklich gebraucht wird.
Wo Referenzzinssatz-Anpassungen in der Praxis kippen.
Drei Konstellationen, die in der Schlichtungsbehörde regelmässig auftauchen — und die Bewirtschafterinnen am häufigsten falsch einschätzen:
Indexierte Mietzinsen vs. Referenzzinssatz
Bei indexierten Mietzinsen (oft in Geschäftsraum-Mieten, aber auch in 5-Jahres-Wohnungsmietverträgen) richtet sich die Anpassung ausschliesslich nach dem Landesindex der Konsumentenpreise. Der Referenzzinssatz hat in indexierten Verträgen keinen Hebel — auch nicht, wenn er sinkt. Mieter:innen wissen das oft nicht und fragen trotzdem nach Reduktion. Die Antwort der Bewirtschafterin muss freundlich, aber klar sein: Vertrag ist indexiert, LIK-Bewegung ist die einzige Anpassungs-Basis.
Gestaffelte Mietzinsanpassung (Staffelmietzins)
Bei Staffelmietzinsen ist die Mietzins-Höhe für die nächsten Jahre vertraglich vorab fixiert. Der Referenzzinssatz wirkt nicht — die Staffel-Stufen sind bindend. Stolperfalle: nach Ablauf der Staffel-Periode kehrt der Vertrag in die normale Mietzinsanpassung zurück, und plötzlich greift der Referenzzinssatz wieder. Wer diese Übergangs-Periode in der Bewirtschaftungs-Akte nicht markiert, verpasst rechtzeitige Anpassungen.
Verwendungs-Klausel und Vorbehalt
Wenn der Vermieter bei einer früheren Anpassung einen Vorbehalt formuliert hat (etwa: "weitere Erhöhungen aus VMWG Art. 14 vorbehalten"), kann er diese später noch geltend machen — auch wenn aus dem Referenzzinssatz selber keine Erhöhung möglich ist. Wichtig: der Vorbehalt muss schriftlich, präzis und im amtlichen Formular dokumentiert sein. Nachträgliche Vorbehalts-Behauptungen ("wir hatten uns das damals vorbehalten, mündlich") sind in der Schlichtung wirkungslos.
Wenn das Schreiben strittig wird — Schlichtungs-Aufforderung, Anwalt-Brief, Eskalation auf Mietrechts-Streit — übergibt Daniel an die Bewirtschafter:in mit FA und gegebenenfalls an den Mietrechts-Anwalt. Daniel macht die Routine effizient, nicht die Eskalation. Strittige Mietrechts-Fälle bleiben beim Menschen mit Unterschriftsbefugnis, ideal mit Anwalt im Hintergrund.
Checkliste: bevor das amtliche Formular versendet wird.
Sechs Punkte, die im Audit-Fall den Unterschied machen — und die Daniel automatisch zieht, bevor die Bewirtschafterin freigibt:
- Vertrags-Basis Referenzzinssatz. Auf welchem Satz beruht der aktuelle Mietzins? Mietvertrag (Erst-Anpassung) oder letzte dokumentierte Anpassung (Folge-Anpassung).
- LIK-Stand letzte Anpassung. Welcher Landesindex galt bei der letzten Mietzins-Anpassung? Die Weitergabe ist auf 40 Prozent der Veränderung begrenzt (VMWG Art. 16b).
- Allgemeine Kostensteigerung. Wann wurde zuletzt eine Anpassung aus allgemeiner Kostensteigerung gemacht? VMWG Art. 14 erlaubt jährliche Anpassung — wenn nicht genutzt, akkumuliert sich der Anspruch.
- Vorbehalte aus früheren Anpassungen. Gibt es schriftliche Vorbehalte, die jetzt geltend gemacht werden können? Im amtlichen Formular dokumentiert?
- Vertrags-Typ. Normal-Mietzins (Referenzzinssatz greift), Staffelmietzins (Staffel-Stufen sind bindend), Indexierter Mietzins (nur LIK).
- Fristen. Kündigungsfrist — 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist muss die Anzeige zugestellt sein. Bei vierteljährlicher Kündigung also rechtzeitig vor Quartals-Ende denken.
Die Checkliste klingt nach Bürokratie. In der Praxis sind das pro Schreiben 8-12 Minuten reines Daten-Zusammensuchen aus der ImmoTop2/GARAIO-REM-Akte — Zeit, die Daniel in 15 Sekunden zieht. Die menschliche Entscheidung bleibt bei der Bewirtschafterin, aber sie startet mit allen relevanten Daten auf dem Tisch.
Was Bewirtschaftungs-Direktor:innen zum Referenzzinssatz zuerst fragen.
Wie hoch ist der hypothekarische Referenzzinssatz im Juni 2026?
Wann darf der Mieter eine Mietzins-Reduktion verlangen?
Wann darf der Vermieter eine Mietzins-Erhöhung verlangen?
Wie berechnet man die Mietzins-Senkung konkret?
Welche Mieter-Anfragen kommen jetzt im Sommer 2026 auf die Bewirtschaftung zu?
Wie hilft Daniel der Bewirtschafterin bei Referenzzinssatz-Anfragen?
Sommer-Welle ist im Postfach. Daniel ist schon dran.
20 Minuten an einer Referenzzinssatz-Anfrage aus Ihrer Bewirtschaftung. Wir zeigen Daniel, wie er den Vertragsstand zieht, die Berechnung macht und den Antwort-Draft samt amtlichem Formular vorlegt. Bewirtschafter:in liest, ergänzt Empathie, sendet. Kein Verkaufsdeck.
5 Pilotplätze H2 2026 · aktuell 2 noch offen · Cutoff 30. 09. 2026